Na území Slovenska pôsobí v súčasnej dobe približne pol milióna živnostníkov. Aj oni často žiadajú banky o hypotéky. Tie ich následne hodnotia a schvaľujú na základe výšky príjmu podnikateľa, jeho typu a preukázateľnosti. Dodajme, že príjem podnikateľa je v každej banke akceptovaný odlišne a rozdiely sa uplatňujú v príjmoch radových zamestnancov a samotných podnikateľov.
Princíp posudzovania príjmu živnostníka
V predchádzajúcich obdobiach hľadalo mnoho živnostníkov spôsoby čo najnižšieho uplatnenia dane a odvodov. Potom bol ich príjem na základe priznania dane príliš nízky na priznanie hypotéky. Časom banky zistili, že zisky samostatne zárobkovo činných osôb predstavujú oveľa vyššiu čiastku než zdokladovali ich účtovníci. Dôsledkom toho sa začalo s akceptáciou príjmov živnostníkov na podklade ich celkových tržieb.
V súčasnosti bankové inštitúcie berú do úvahy 10 až 60 % z ročných obratov. Čistý mesačný príjem živnostníka je 1/12 spomínaných ziskov.
Uveďme si to na príklade:
Podnikateľovi s ročným obratom 40 000 eur akceptuje jedna z bánk čistý mesačný príjem vo výške okolo 800 eur, ďalšia približne 1600 eur a tá tretia zohľadňuje čiastku 2000 eur. Prihliada sa samozrejme i na oblasť podnikania.
Posudzovanie príjmu spoločníka v spoločnosti s ručením obmedzeným
V minulosti bol bankou akceptovaný ako mesačný príjem vyplývajúci z nadobudnutých príjmov s.r.o. podiel na zisku delený dvanástimi. Dnes to už neplatí. Všetky banky totiž na výpočet príjmu spoločníka používajú % z obratov s.r.o. Sú banky s akceptáciou príjmov spoločností s jedným spoločníkom a prípadne aj manželom. No poznáme aj také, ktoré berú do úvahy percentá zo svojich tržieb a následne delia počtom spoločníkov.
Výslednú sumu vydelia ešte číslom 12, čo je považované za čistý mesačný príjem žiadateľa o úver. Na našom území objavíte 5 bánk schopných zabezpečiť hypotéku spoločníkom s akceptovaním obratov aj za predchádzajúci kalendárny rok v rozhraní 10 až 55 %. Udávaných 55 % sa vzťahuje iba na tie sročky, ktorých tržby nepresiahli hranicu 80 000 eur, pri vyššej sume je akceptovaných 12 %.
Ako sú akceptované príjmy z prenájmu nehnuteľností
Tento druh príjmu sa posudzuje samostatne, pretože sa nejedná o živnosť a z tohto dôvodu ho aj banky posudzujú odlišne než je to pri príjmoch z podnikateľskej činnosti. Banky berú ohľad na príjmy z prenájmov od 50 do 70 % z mesačnej výšky nájmu. Dôležité je, aby bola podpísaná nájomná zmluva medzi klientom a nájomcom s trvaním minimálne 3 až 6 mesiacov a príslušná suma musí byť vyplácaná na účet. Podotýkame, že v tomto prípade ide o doplnkový príjem a pre niektoré bankové inštitúcie nesmie predstavovať jediný zdroj príjmov.
Čo všetko sa zohľadňuje pri akceptácii príjmov podnikateľov?
Pre banky sú pri schvaľovaní úverov pre živnostníkov a spoločníkov s.r.o. významné i ďalšie oblasti. Zaraďujeme medzi nich dosiahnuté vzdelanie, členstvo v profesnej komore, odbor podnikania a v neposlednom rade je to aj samotná doba podnikateľskej aktivity. V praxi sa môžete stretnúť s tým, že banke postačí 6 mesiacov vášho podnikania, iné zas vyžadujú minimálne 18 mesačnú činnosť.
A aké dokumenty je potrebné doložiť? Predovšetkým účtovné výpisy a výkazy z podnikateľského účtu za obdobie predchádzajúcich 3 až 6 mesiacov, daňové priznanie a tiež potvrdenie o podaní daňového priznania či nedoplatkoch, ktoré vám poskytne oddelenie daňového úradu. Samozrejmosťou je, že váš podnik nesmie byť aktuálne v strate.
Pozmenené daňové priznanie kvôli hypotéke
Stáva sa, že niektorý z podnikateľov si po porade so svojim účtovníkom dá upraviť svoje daňové priznanie, s tým, že vo výdavkoch uvedie čo najnižšie sumy v domnienke, že banka im požadovanú výšku hypotéky neschváli. Potom však musia uhrádzať zbytočne vysoké odvody ako i dane, ale robiť to nemusia. Viete prečo? Z dôvodu, že v súčasnosti akceptujú banky značne vysoké percentá zo ziskov firmy, z čoho je zrejmé, že suma potrebná pre úver im bude s najväčšou pravdepodobnosťou schválená.
Jeden z odborníkov na hypotekárne úvery spomína na to, ako si nedávno manželia – živnostníci prišli do banky požiadať o hypotéku na kúpu nového bytu. Ich živnosť prosperovala z administratívnej činnosti a práce s informačnými technológiami. Bolo jasné, že úver im bude priznaný kvôli ich slušným obratom, ktoré predstavovali 90 000 eur a oni žiadali hypotéku vo výške ďalších 190 000 eur. Po preskúmaní daňového priznania sa však zistilo, že nemajú takmer nijaké výdavky.
A prečo k tejto situácii došlo? Bolo im mylne doporučené, že výška dane musí byť dostatočne vysoká pre priznanie hypotéky, a tak si daň navýšili. Banka im ale hypotéku zamietla a tak isto konala i druhá banka s tými najlepšími podmienkami. Príčinou zamietnutia úveru neboli nedoplatky na daniach, ani nízky príjem, ba ani úverový register, ale fakt, že ich daňové priznanie bolo účelovo pozmenené. Tretia banka im po dôkladnom uvážení nakoniec udelením výnimky hypotéku odsúhlasila.
